Guaíba Park

Contexto

Guaíba Park é um loteamento residencial de alto padrão lançado pela Urbacon na região metropolitana de Porto Alegre. Desafio clássico de lançamento imobiliário: janela curta de captação (3–4 meses pra hit do estoque), perfil de comprador específico (renda média-alta, segunda residência, investidor), ticket alto (R$ 280k–R$ 750k por lote) com ciclo de decisão longo.

A operação tradicional seria abrir plantão de vendas e empurrar mídia broad. A gente optou por uma operação cirúrgica de mídia + jornada digital.

O que fizemos

1. Mídia segmentada por raio geográfico real:

   • Audiências custom no Meta a partir de CEPs de bairros de origem prováveis (P. Alegre, Canoas, Eldorado, Cachoeirinha).
   • Geofencing em concorrentes diretos (showrooms, lançamentos similares).
   • Google Ads em pesquisa long-tail (“loteamento alto padrão Guaíba”, “terrenos para investir Porto Alegre”).

2. Tour virtual + simulador de plantas embedded na landing — lead consegue “andar” pelo loteamento e calcular financiamento sem precisar ir ao stand.

3. Jornada WhatsApp automatizada com 5 estágios:

   • Lead novo → vídeo de 30s do CEO + agendamento de visita.
   • 24h sem resposta → automação com perguntas frequentes (preço, FGTS, comissão).
   • 48h sem visita marcada → IA tenta entender objeção e propõe alternativa.
   • Pós-visita → nutrição com plantas, condições atualizadas, depoimentos.
   • Conversão → handoff manual pra closing com corretor sênior.

4. Atribuição modelada com tempo até o lote ser reservado por canal, não last-click.

Resultados no T1 de lançamento

• R$ 2.4M em receita atribuída no primeiro trimestre.
• 18 lotes vendidos (vs. meta de 12).
• Taxa de conversão lead→visita: 21,4% (média do mercado: 6–8%).
• CAC por venda: R$ 184/lote vendido — viabilizou margem de incorporação.

Stack envolvida

Meta Ads · Google Ads · GTM Server-Side · Conversions API · OpenAI · WhatsApp Business API · HubSpot · Cloudflare · Looker · Simulador financeiro custom.

Aprendizado pro mercado

Lançamento imobiliário com IA bem-operada não precisa de mais lead — precisa do lead certo chegando no momento certo no canal que o comprador já usa. WhatsApp + tour virtual + atribuição modelada substituem 80% do tradicional “plantão domingo” com fração do custo.